Gebäudeversicherungswert: Besserer Schutz notwendig?

Obligatorische Versicherungen

Die obligatorische Gebäudeversicherung übernimmt die Schäden eines Feuers oder eines elementaren Ereignisses infolge Hagel, Überschwemmung oder Sturm. Gegen Feuer und Elementar lassen sich zusätzlich die Umgebung einer Liegenschaft und die Auslagen zum Aufräumen versichern. Zur Umgebung einer Liegenschaft zählen etwa Stützmauern, Gehwege oder Pools. Rasen, Bäume und Pflanzen gehören nicht dazu. Die Auslagen zum Aufräumen lassen sich bis zum vollen Betrag für das Abbrechen, Aufräumen und Entsorgen abdecken. Die obligatorische Gebäudeversicherung übernimmt hierfür nur einen Anteil von 12 Prozent! 

Berücksichtige Freiwillige Versicherungen

Die freiwillige Gebäudewasser-Versicherung trägt die Kosten bei Regen-, Schmelz- oder Schneewasser, Frost oder Grundwasser. Weiter unterstützt sie das Suchen eines Lecks in der Leitung bis zum Betrag von CHF 10'000.  Die Zusatzversicherung Aqua Plus ergänzt die  Gebäudewasser-Versicherung sinnvoll. Beispielsweise übernimmt sie die Aufwände zum Freilegen über dem Betrag von CHF 10'000 bis höchstens zum geschätzten Wert des Gebäudes. Man spricht in der Fachsprache vom Gebäudeversicherungswert.  

Denke über den Gebäudeversicherungswert nach

Der Gebäudeversicherungswert versteht sich als Betrag zum Wiederaufbauen des Gebäudes.  Er berücksichtigt das gleiche Level im Ausbau, zum gleichen Nutzen am gleichen Standort. Der Preis für das Land zählt nicht dazu. Der Gebäudeversicherungswert stellt einen eigenen Wert unabhängig vom Verkehrs- oder Steuerwert der Liegenschaft dar.  Den Verkehrs- oder Steuerwert werde ich in einem separaten Artikel vorstellen. 

Studiere Deine Gebäudeversicherungspolice

In den eigenen vier Wänden angekommen, habe ich mich erinnert, wie wichtig das Absichern einer Immobilie für den Fall eines auftretenden Schadens ist. Ich habe nicht lange gezögert und unsere Police der Aargauischen Gebäudeversicherung überprüft. Den darin aufgeführte versicherte Summe habe ich als gering empfunden. Kurz davor durfte ich die Gebäudeversicherungspolice einer Tiefgarage in den Händen halten. Diese Tiefgarage umfasst rund dreissig bis vierzig Autoeinstellplätze. Ihr Gebäudeversicherungswert liegt nur rund CHF 900'000 darunter. Dies hat mich sehr stutzig gemacht, befindet sich unser Objekt doch in einem gut renovierten Zustand. Ich weiss aus der Praxis auch, dass Äpfel und Birnen nicht das Gleiche sind. Für mich ist es jedoch ein Vergleich zwischen Beton und Tore einerseits  und Beton, Backsteine, Küchen, Nasszellen, Zimmer, Balkone, Heizung, Storen, usw. andererseits. 

Die Gebäudeversicherungspolice stellt den Versicherungsvertrag dar. Sie beschreibt,  was versichert ist und welche Leistungen die AGV erbringt. Besondere Pflichten hebt sie hervor. Last but not least zeigt sie die zu zahlenden Kosten, d.h. die jährliche Prämie auf.  Sie besteht aus den acht folgenden Teilen. 

1. Adressen
2. Informationen zum Objekt wie Nummer der Police, Datum der letzten Schätzung, Baujahr, Eigentümer, Ausmass (Kubatur) und Art des Wertes (Neuwert, vereinzelt Zeit- oder Abbruchwert)
3. Versicherungsdeckung als versicherte Summe  der Liegenschaft inklusive freiwilliger Umgebungsversicherung
4. Höhe des Betrages (Prämie) für die Feuer- und Elementarschadenversicherung
5. Höhe des Betrages (Prämie) für die Gebäudewasser-Versicherung
6. Abgaben wie Eidgenössische Stempelabgabe, Abgaben für die Intervention und Abgaben für die Prävention 
7. Jahresprämie als gesamter geschuldeter Betrag ohne Rabatte
8. Anhang mit ergänzenden Informationen zu speziellen Einrichtungen usw. 

Ich hatte ein ungutes Gefühl, dass unser vormaliger Eigentümer die seinerseits vorgenommenen Renovationen nicht der AGV meldete. Deshalb haben wir diese gleichzeitig mit den unsererseits vorgenommenen Renovationen aufgelistet und die AGV darüber orientiert. Wie das geschieht und was dabei zu beachten ist, zeigt der folgende Abschnitt. 

Weshalb braucht es eine Gebäudeschätzung?

Das Schätzen eines Gebäudes bezweckt, dass die AGV jene Summe versichert, welche beim Eintreten eines Schadens den Kosten zum Wiederaufbauen des Gebäudes im aktuellen Zustand entspricht. Dadurch soll kein Unterversichern oder Überversichern des Gebäudes entstehen.  Zum Tragen kommt dies bei wertvermehrenden Investitionen. Dadurch lässt sich der schlimmste Fall,  wo die wertvermehrenden Investitionen nicht gedeckt sind, abwenden. Bei grösseren Umbauvorhaben empfielt sich das Abschliessen einer Bauzeitversicherung. 

Welche Arten von Gebäudeschätzungen existieren? 

Beim Schätzen eines Gebäudes unterscheidet die AGV die folgenden vier Fälle. 

• Schätzung bei grösseren Umbauten, Anbauten oder Neubauten 
• Selbstdeklaration bei Neubauten
• Melden von kleineren Umbauten oder Anbauten
• Revisionsschätzung

Grössere Umbauten, An- oder Neubauten

Eine Expertin oder ein Experte der AGV schätzt das Gebäude vor Ort, um den Wert des Gebäudes bei einem Neubau respektive einer Bauzeit von mehr als drei Jahren. Dasselbe gilt bei grösseren wertvermehrenden Umbauten oder Anbauten als auch bei Investitionen mit einer zusätzlichem Wert von über CHF 100'000.  Der Umfang der vorgenommenen Arbeiten kann auch ein Schätzen vor Ort erfordern, vor allem falls sich der Standard des Ausbaus oder die Bauart sich verändert haben. 

Selber Deklarieren bei Neubauten

Das eigenständige Deklarieren eines Neubaus empfiehlt sich, sofern es sich um ein Einfamilienhaus, Reiheneinfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Terrassenhaus, Garage oder Tiefgarage mit einer Versicherungssumme von weniger als CHF 5'000'000 handelt. 

Kleinere Umbauten oder Anbauten

Bei kleineren Umbauten oder Anbauten kann man die vorgenommenen Renovationen selber melden. Es geht um Investitionen, welche den Wert der Liegenschaft ohne grosse bauliche Eingriffe erhöhen. Kleinere Ausbauarbeiten, das Erneuern der Haustechnik wie eine Heizung (Wärmepumpe) oder das Errichten einer Photovoltaik-Anlage. 

Revisionsschätzung

Die Revisionsschätzung fallt an, wenn es beim Gebäude in der Zeitspanne von fünfzehn Jahren keine neue Bewertung gab. Die versicherte Summe des Gebäudes überprüft die AGV jährlich mit dem Zürcher Index für Wohnbaupreise. Dieser Index berücksichtigt den Verlauf der Kosten im Bauwesen. Langfristig weicht der Wert dieses Index vom realen Wert des Gebäudes ab. Die Revisionsschätzung, welche die AGV jeweils von sich aus tätigt, soll diese Lücke verringern bzw. schliessen. Sie besichtigt das Gebäude entweder vor Ort oder erhebt diese anhand ihrer verfügbaren Daten. 

Wie sieht es mit Deiner Gebäudeversicherung aus? 

Gerne biete ich Dir meine Beratung an. Lass uns Dein Gebäude durchgehen und Deinen Versicherungsschutz individuell gemeinsam optimieren. 

Quellen: Stand per 9. Juli 2027

https://gvb.ch/de/versicherungen/versicherungswert.html

https://die-agv.ch/versicherung/gebaudeversicherung/

https://die-agv.ch/versicherung/gebaudeversicherung/versicherung-beantragen/gebaudewasser-versicherung/

https://die-agv.ch/versicherung/gebaudeversicherung/versicherung-beantragen/aqua-plus/

https://die-agv.ch/versicherung/gebaudeversicherung/versicherung-beantragen/umgebung/

https://die-agv.ch/versicherung/gebaudeversicherung/versicherung-beantragen/aufraumkosten/

https://die-agv.ch/versicherung/gebaudeversicherung/gebaudeschaetzungen/

https://die-agv.ch/versicherung/gebaudeversicherung/gebaudeschaetzungen/schatzung/

https://die-agv.ch/versicherung/gebaudeversicherung/gebaudeschaetzungen/selbstdeklaration-neubau/

https://die-agv.ch/versicherung/gebaudeversicherung/gebaudeschaetzungen/melden-von-kleineren-um-und-anbauten/

https://die-agv.ch/versicherung/gebaudeversicherung/gebaudeschaetzungen/revisionsschaetzung/